Guida sulle agevolazioni per l'acquisto di case ristrutturate, per le ristrutturazioni e il risparmio energetico

Torna l'agevolazione fiscale del 25% per l'acquisto delle case ristrutturate dalle imprese e le agevolazioni per le ristrutturazioni e il risparmio energetico sono confermate fino al 2010. Queste le novità contenute nella prima bozza della legge finanziaria che va all'esame del Parlamento.

C'è più tempo e maggiori certezze, dunque, per approfittare degli sconti fiscali per i quali sono previste, al momento, le stesse regole già in vigore, a partire dall'obbligo di indicazione a parte dell'importo della manodopera in fattura. Per chi ha in programma lavori per i prossimi mesi ecco allora tutto quello che c'è da sapere per poter avere le agevolazioni, anche alla luce delle diverse puntualizzazioni e precisazioni da parte dell'Agenzia delle entrate che sono arrivate negli ultimi mesi.

Le ristrutturazioni e il limite di spesa per appartamento - L'importo massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione è pari a 48.000 euro per ciascuna abitazione e in caso di più proprietari l'importo va diviso in base alle quote di possesso. Lo ha precisato l'Agenzia delle entrate il 4 giugno scorso con la risoluzione 124/07. Con la stessa risoluzione l'Agenzia ha precisato che "il limite di 48.000 euro va riferito all'unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate", quindi se si ristruttura una casa e un box la detrazione massima consentita è comunque di 48.000 euro in totale.

L'indicazione della manodopera obbligatoria su tutti i lavori finiti dal 4 luglio 2006 - Come ha precisato l'Agenzia delle entrate con la risoluzione 127/07 per tutti i lavori ultimati e fatturati dopo il 4 luglio del 2006 c'è l'obbligo di riportare la manodopera in fattura. L'obbligo è escluso solo nel caso di box e posti auto realizzati precedentemente alla data di entrata in vigore del provvedimento anche se venduti successivamente.

Ristrutturazioni e risparmio energetico sempre cumulabili - I benefici fiscali per la ristrutturazione e quelli per risparmio energetico sono cumulabili purchè non si tratti dello stesso intervento ma di lavori diversi.
L'unico vincolo è il tetto massimo della detrazione che non può essere superiore alle imposte da pagare. Si tratta, infatti, in entrambi i casi di una detrazione d'imposta, e l'importo eventualmente rimanente non potrà in ogni caso essere recuperato.

Detrazione per tutti gli interventi ma sempre con certificazione energetica - Per ottenere la detrazione del 55% è sempre necessario l'attestato di "certificazione energetica" dell'immobile o dell'appartamento su cui si esegue l'intervento, anche se si tratta di semplice sostituzione di infissi. L'obbligo di dotarsi di questa documentazione è previsto dal Decreto legislativo 29 dicembre 2006, n.311 ("Disposizioni correttive ed integrative al decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, recante attuazione della direttiva 2002/91/CE, relativa al rendimento energetico nell'edilizia"). All'articolo 2, comma 1-ter si stabilisce infatti che "A decorrere dal 1° gennaio 2007, l'attestato di certificazione energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare interessata, conforme a quanto specificato al comma 6, è necessario per accedere agli incentivi ed alle agevolazioni di qualsiasi natura, sia come sgravi fiscali o contributi a carico di fondi pubblici o della generalità degli utenti, finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche dell'unità immobiliare, dell'edificio o degli impianti".

Detrazioni anche per il tetto ma solo se il risparmio riguarda tutto l'immobile - In caso di coibentazione del tetto la detrazione è ammessa solo se "l'intervento sulle strutture orizzontali, anche unitamente ad altri lavori di riqualificazione energetica globale dell'edificio, consegua gli indici di risparmio energetico indicati". Lo ha precisato l'Agenzia delle entrate con la circolare 36/E del 31 maggio scorso. In sostanza l'indice di risparmio che deve essere conseguito per fruire della detrazione deve esse calcolato "in riferimento al fabbisogno energetico dell'intero edificio e non a quello delle singole porzioni immobiliari che lo compongono".

Immobili di nuova costruzione, se sono accatastati sì alla detrazione per i pannelli solari - Le agevolazioni per il risparmio energetico riguardano solo gli edifici già esistenti e la sostituzione, non l'installazione di impianti. fanno eccezione i pannelli solari: in questo caso, infatti, la detrazione è ammessa purchè l'immobile sia accatastato. Lo ha chiarito l'Agenzia delle entrate con la Circolare 36/E del 31 maggio scorso precisando che "si ritiene che la prova della esistenza dell'edificio sia fornita dall'iscrizione dello stesso in catasto, oppure dalla richiesta di accatastamento, nonchè dal pagamento dell'Ici, ove dovuta."

Per la pratica invio all'Enea fino al 29 febbraio 2008 - Si ha diritto a chiedere la detrazione a patto che la documentazione venga inviata entro il 29 febbraio 2008, anche se sono passati più di 60 giorni dalla fine dei lavori. Lo ha confermato l'Agenzia delle entrate con la risoluzione 244/E dell'11 settembre. In particolare nel testo si precisa che il termine dei 60 giorni "è da considerarsi come ordinatorio e che, conseguentemente, sia possibile fruire dell'agevolazione anche in presenza di certificazioni inviate dopo il decorso dei 60 giorni, purché entro il termine ultimo del 29 febbraio 2008."

Ristrutturazioni, tutte le regole per l'agevolazione fiscale

Sconto del 36% sugli interventi di manutenzione straordinaria e ristrutturazione della prima casa e Iva agevolata al 10% per forniture e manodopera da parte di uno stesso soggetto: questo e altro è previsto nella Finanziaria 2007 per chi vuole effettuare lavori sugli immobili.

La Finanziaria ha prorogato la possibilità di avere uno sconto del 36% sugli interventi di manutenzione straordinaria e ristrutturazione della prima casa, confermando le novità introdotte dalla legge Bersani. Tra queste l'Iva agevolata al 10% per forniture e manodopera da parte di uno stesso soggetto e il limite di spesa entro il quale si ha diritto alla detrazione pari a 48.000 euro ad abitazione, a prescindere dal numero dei soggetti che partecipano alle spese. La detrazione spetta in dieci rate annuali di uguale importo: chi ha più di 75 o di 80 anni può avere l'agevolazione anche in cinque o tre rate. Questa detrazione potrà essere sommata a quella prevista per gli interventi di risparmio energetico: per saperne di più su quest'altra opportunità, però, è necessario attendere un decreto ministeriale con le istruzioni, che arriverà al massimo entro febbraio. Nell'attesa vediamo come ottenere, intanto, le altre detrazioni.

Non solo prima casa - Innanzitutto va detto che godono dell'agevolazione fiscale tutti gli interventi che cambiano la struttura dell'appartamento e per i quali è necessario richiedere un'autorizzazione al Comune. Così, ad esempio, abbattere pareti e cambiare la disposizione interna delle stanze con tutto ciò che riguarda questo intervento - nuovi muri e tinteggiatura, porte e finestre - è agevolato. Agevolazione anche per l'ampliamento con la creazione di volumi tecnici (scale, vano ascensore, locale caldaia, ecc.), oppure con l'aumento della metratura. Ma anche semplicemente rifare tutti gli impianti del bagno o comprare una vasca idromassaggio è un intervento agevolato, come pure la tinteggiatura della facciata esterna, l'installazione di nuovi infissi e nuove persiane, porte blindate, citofoni e impianti di video sorveglianza, caldaie e condizionatori e tutti gli interventi di messa a norma degli impianti. Insomma, tutto ciò che non è manutenzione ordinaria, come ad esempio la semplice tinteggiatura delle pareti o la sostituzione delle tapparelle con altre nuove, ma identiche, può godere della detrazione e dell'Iva agevolata. Il resto no. In condominio, invece, Iva agevolata anche per la manutenzione ordinaria. In ogni caso l'agevolazione è riconosciuta per tutti gli immobili ad uso abitativo e non solo per la prima casa. Ovviamente per ciascun immobile si avrà diritto alla detrazione fino al massimo di spesa consentito.

L'elenco degli interventi che godono della detrazione fiscale

Iva al 10% per fornitura e posa in opera anche senza detrazione fiscale - Iva ridotta e detrazione fiscale non viaggiano necessariamente in coppia. Infatti, se si commissionano i lavori e questi rientrano nella categoria delle ristrutturazioni, si ha diritto all'Iva agevolata anche se non si richiede la detrazione. L'Iva agevolata, però, è riconosciuta sempre e solo se la fattura contiene sia acquisto che posa in opera. In sostanza, chi decide di acquistare direttamente e poi affida i lavori non ha diritto all'Iva al 10% né sull'acquisto né sulla manodopera: in entrambi i casi - acquisto diretto, solo manodopera - l'Iva è sempre al 20%. Lo stesso vale anche per le fatture dei professionisti: dal geometra all'ingegnere all'architetto, sia per le prestazioni come la messa a punto della DIA che per le consulenze, sempre il 20% si paga. In compenso, però anche chi decide di far da sé, ossia di eseguire i lavori in economia, ha diritto alla detrazione.

Pagamento solo con bonifico - Per poter usufruire dell'agevolazione fiscale, poi, è necessario che le fatture o gli acquisti vengano pagati con un bonifico, bancario o postale, da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Quindi, anche per gli acquisti diretti non si può fare a meno del bonifico se si vuole la detrazione. Inoltre, se ci sono più soggetti che sostengono la spesa e intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale di tutti coloro che sono interessati al beneficio fiscale. Per stare tranquilli è possibile utilizzare anche i bonifici appositamente predisposti dalle banche per le spese di recupero edilizio.
All'obbligo di pagamento con bonifico fanno eccezione le spese relative agli oneri di urbanizzazione, alle ritenute di acconto operate sui compensi corrisposti ai professionisti, all'imposta di bollo e ai diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori.

Comunicazione sempre preventiva - Bonifico a parte, per aver diritto alla detrazione è indispensabile inviare per raccomandata senza ricevuta di ritorno, il modello con la comunicazione di inizio lavori (scaricabile dal sito dell'Agenzia delle entrate) all'Agenzia delle Entrate - Centro operativo di Pescara - Via Rio Sparto 21, 65100 Pescara. Il modello deve essere inviato prima di iniziare i lavori, altrimenti si perde il diritto alla detrazione.
Al modello deve essere allegata un'autocertificazione relativa al possesso di: concessione edilizia o comunicazione di inizio lavori (DIA) se prevista per i lavori da effettuare; eventuale denuncia alla ASL (necessaria solo per cantieri con durata di oltre 220 giorni o con rischi particolari per la sicurezza); dati catastali; ricevute di pagamento dell'ICI a decorrere dal 1997, se dovuta. Tutte le carte debbono essere tenute a disposizione, ed eventualmente esibite a richiesta dell'Amministrazione.
Per i lavori condominiali è necessaria la delibera dell'assemblea e la tabella millesimale di ripartizione delle spese, oppure una certificazione rilasciata dall'amministratore che presenterà la domanda e poi indicherà la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione. In questo caso, oltre al codice fiscale del condominio, è necessario indicare quello dell'amministratore.

Il modello e le istruzioni per la compilazione

Detrazione anche per gli immobili dei familiari e per chi abita nell'appartamento in comodato - L'agevolazione fiscale spetta non solo al proprietario dell'immobile, ma anche ad altri soggetti, a patto che, ovviamente, paghino i lavori. In particolare è riconosciuta ai familiari conviventi del proprietario all'atto della comunicazione a Pescara (ad esempio il marito che paga per la ristrutturazione della casa ereditata dalla moglie, il padre per quella del figlio e così via); a chi abita nell'immobile in comodato (un figlio e la sua compagna nella casa di proprietà dei genitori) allegando l'autorizzazione ai lavori da parte del proprietario; agli inquilini autorizzati dal proprietario. Ovviamente in questi casi i bonifici dovranno essere a nome di chi richiede la detrazione. Se il bonifico contiene l'indicazione del codice fiscale del solo soggetto che ha presentato il modulo di comunicazione, gli altri, per ottenere la detrazione, devono indicare nell'apposito spazio della dichiarazione dei redditi il codice fiscale riportato sul bonifico. La detrazione spetta in base alla cifra pagata e documentata, a prescindere dalla quota di proprietà dell'immobile. Inoltre, nel caso di coniugi comproprietari, se uno è fiscalmente a carico dell'altro, anche se le spese sono state pagate a metà o solo dal coniuge a carico, potrà detrarre l'intera cifra chi presenta la denuncia dei redditi.

In attesa dell'acquisto - Sono detraibili anche le spese effettuate su un immobile ancora in costruzione, quando si tratta di interventi di modifica rispetto al progetto. Ad esempio per gli interventi di risparmio energetico se si sceglie una caldaia più efficiente rispetto a quella proposta dal costruttore, o se si sostituiscono gli impianti rispetto a quelli standard. In questo caso per ottenere il diritto all'agevolazione è necessario che il compromesso di acquisto sia registrato. I dati vanno indicati nella dichiarazione da inviare a Pescara.

Sconto anche per i box - In caso di acquisto da un'impresa di costruzione spetta anche lo sconto per il box o per il posto auto, se si tratta di pertinenze dell'abitazione. In questo caso la detrazione è ammessa per le sole spese sostenute per la realizzazione, attestazione da un'apposita dichiarazione rilasciata dal venditore. In questo caso la comunicazione a Pescara deve essere inoltrata entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi dell'anno d'imposta in cui si inizia a usufruire della detrazione.

Meno 25% per chi compra casa ristrutturata - Infine, la detrazione è ammessa anche per le spese sostenute per l'acquisto di immobili sui quali sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia attestati dalla concessione edilizia. In questo caso si ha diritto alla detrazione del 36% calcolato su un ammontare forfetario pari al 25% del prezzo risultante dall'atto di acquisto entro il massimo di spesa di 48.000 euro. Non occorre nessuna comunicazione, ma il diritto alla detrazione va indicato nel rogito.

Risparmio energetico, procedure e regole per l'agevolazione fiscale

Niente comunicazione preventiva a Pescara e niente agevolazioni per gli immobili in costruzione. Detrazione anche per i familiari, ma solo sugli immobili ad uso abitativo, sconti anche per impianti di riscaldamento che non prevedono caldaie a condensazione. A quattro mesi dal decreto attuativo delle norme per il risparmio energetico finalmente con la Circolare 36/E arrivano i chiarimenti dell'Agenzia delle entrate.

Certificazione energetica sempre necessaria - La circolare precisa, dunque, che non è necessario inviare al centro operativo di Pescara la comunicazione preventiva di inizio lavori come per le ristrutturazioni edilizie, ma dovrà essere indicato in fattura il costo della mano d'opera, mentre il pagamento dovrà essere effettuato mediante bonifico bancario o postale e serve, ovviamente, il pagamento con bonifico se non si è titolari di partita Iva. E' sempre necessaria, poi, l'asseverazione di un tecnico che attesti i requisiti dei lavori eseguiti in relazione al risparmio energetico, e la trasmissione all'Enea dell'attestato di "certificazione energetica" dell'edificio oppure di quello di "qualificazione energetica" nei comuni dove manca la procedura per la certificazione. All'Enea va anche trasmessa la scheda informativa sugli interventi realizzati in cui vanno indicati i dati di chi ha sostenuto le spese quelli dell'edificio, la tipologia di intervento di risparmio energetico nonché il costo sostenuto specificando quello delle spese professionali e l'importo utilizzato per il calcolo della detrazione.

Le spese detraibili - Sono detraibili sia le spese per la realizzazione degli interventi, comprese quelle funzionali alla realizzazione dell'intervento di risparmio energetico, sia quelle sostenute per acquisire la certificazione energetica richiesta per fruire del beneficio. In particolare sono detraibili le spese per fornitura e messa in opera di materiale coibente, di materiali ordinari necessari per demolizione e ricostruzione dell'elemento costruttivo. Rientrano nel beneficio le spese per il miglioramento delle caratteristiche termiche delle strutture esistenti, gli interventi per la climatizzazione invernale come fornitura e posa in opera di apparecchiature termiche, meccaniche, elettriche ed elettroniche, lo smontaggio e dismissione dell'impianto esistente.

Infissi e finestre comprese di persiane - Per quel che riguarda finestre e infissi, la Circolare ribadisce che per ottenere il beneficio fiscale non basta la semplice sostituzione di finestre e infissi, ma occorre che ci sia una riduzione della trasmittanza termica rispetto alla situazione precedente ai lavori. Inoltre, gli infissi devono ritenersi comprensivi anche delle strutture accessorie che hanno effetto sulla dispersione di calore quali, ad esempio scuri o persiane, o che risultino strutturalmente accorpate al manufatto quali, ad esempio, cassonetti incorporati nel telaio dell'infisso.

Detrazione sugli impianti di riscaldamento a prescindere dalla caldaia - Novità non da poco, invece, è la precisazione che la detrazione delle spese del 55% è ammessa anche per la sostituzione o l'installazione di impianti di climatizzazione invernale anche con generatori di calore non a condensazione, ossia con pompe di calore, con scambiatori per teleriscaldamento, con caldaie a biomasse.

Questo punto finora era rimasto in sospeso, perché nel decreto di febbraio erano citate espressamente solo le caldaie a condensazione. Per avere lo sconto, però, occorre che l'impianto consenta di ottenere il risparmio previsto dal decreto, altrimenti niente agevolazione.

Solo edifici già esistenti - Altro nodo sciolto in via definitiva dall'Agenzia delle entrate è quello relativo alla possibilità di utilizzare le agevolazioni anche per gli edifici in costruzione. In questo caso la risposta è negativa: il beneficio non spetta e sono esclusi dall'agevolazione gli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell'immobile, e questo vale anche per l'installazione dei pannelli solari, come espressamente precisato nella Circolare. L'esistenza dell'immobile può essere provata con l'iscrizione al catasto, la richiesta di accatastamento o il pagamento dell'Ici. Nel caso di ristrutturazioni con demolizione e ricostruzione si può accedere al beneficio solo in caso di fedele ricostruzione.

Sconto ai conviventi solo sugli immobili residenziali - Diversamente da quanto previsto per le ristrutturazioni, le agevolazioni in questo caso sono ammesse per tutti i tipi di immobili, compresi quelli rurali e quelli di tipo commerciale o destinati all'attività di impresa. Il limite massimo di detrazione è comunque riferito all'unità immobiliare oggetto dell'intervento e quindi, in caso di più soggetti che partecipano alla spesa, va suddiviso tra tutti in base a quanto effettivamente pagato da ciascuno. L'agevolazione in ogni caso spetta a tutti i soggetti che possedono o detengono l'immobile a qualsiasi titolo possedere o detenere l'immobile. Sono ammessi al beneficio anche i familiari conviventi con il proprietario dell'immobile: coniuge, parenti fino al terzo grado e affini entro il secondo grado. Non è possibile l'agevolazione per i conviventi, però, se i lavori sono eseguiti su immobili strumentali all'attività d'impresa, arte o professione.

Gli interventi in condominio - Anche per gli interventi condominiali l'ammontare massimo di detrazione si intende riferito a ciascuna delle unità immobiliari che compongono l'edificio, tranne il caso in cui l'intervento di riqualificazione energetica si riferisce all'intero edificio e non a "parti" di edificio. In questa ipotesi l'ammontare di 100.000 euro previsto costituisce il limite complessivo della detrazione e da ripartire tra i soggetti che hanno diritto al beneficio.

Se si vende lo sconto passa all'acquirente - Come previsto per le ristrutturazioni la variazione del possesso dell'immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi di risparmio comporta il trasferimento delle quote di detrazione residue al nuovo proprietario.

La documentazione da conservare - Chi chiede lo sconto Irpef dovrà conservare ed esibire all'Amministrazione finanziaria, in caso di richiesta, la asseverazione, la ricevuta della documentazione inviata all'Enea, nonché le fatture e le ricevute del bonifico relative alle spese per le quali si fa valere la detrazione. L'Amministrazione potrà anche chiedere ulteriori documenti per verificare la corretta applicazione della detrazione d'imposta. La mancata presentazione all'Amministrazione della documentazione richiesta comporta la decadenza dal beneficio.

La Circolare dell'Agenzia delle entrate

Gli interventi che danno diritto la detrazione fiscale

Il testo del decreto attuativo con i documenti da compilare

Come aver un risparmio sicuro